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深圳写字楼严重过剩?你想的太简单了!

发表时间:2020-04-28 10:53:13  来源:腾讯新闻  浏览:次   【】【】【

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  深圳写字楼空置率居高不下的问题被诟病很久了,大渔拿到一份深圳甲级写字楼2019年第四季度的市场报告,做一个理性分析,希望给到大家不一样的观点。

  同时结合深圳楼市,给出一些投资建议,在此感谢道远咨询。

  顺便说一句,没有采用今年第一季度的数据,是因为过年和疫情影响太大,数据反而失真。

  通过深圳商务区的集中分布情况,我们会发现,职住一体在深圳贯彻的非常到位,CBD的位置和产业高度决定了房价的高度。

  深圳有两个规模最大的传统CBD,一个南山科技园,一个福田中心区,科技园以IT互联网产业为主,中心区以金融和高新产业为主,这两个区域的房价一直都很高。

  福田中心区四神盘在2016年初就完成了10万的登顶,科技园片区虽然楼盘老化,但有学位加持,码农买单,价格也一直居高不下。

  华润城润府近两年被持续热炒,单价屡创新高,一个原因是南山新盘稀缺,更重要原因是这个盘位于科技园腹地,虽然密度超高居住压抑,但周边的高收入码农实在太多,总有一部分愿意为通勤便利和新盘买单。

  从润府的暴涨,可以看出CBD对房价的影响至关重要。

  说到这里,另一个问题就来了,科技园和中心区同为两大传统CBD,为何科技园涨势凶猛,中心区却不温不火,四大神盘横盘三年着实尴尬。

  几个原因:

  1、相对南山,福田近几年有没落趋势;

  2、学位不够给力;

  3、没有新盘的带动;

  4、18年整顿打击P2P,中心区大量P2P和金融公司如鸟兽散,购买力同步下降。

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  科技园和中心区,在我看来,可以类比北京的中关村和国贸CBD,老牌贵族,聚集了大量中高端产业和高收入人群,基本盘非常扎实。但最大的问题是,它们已经开始老去了。

  近几年承接更高端产业的是后海总部基地,直接体现就是房价。

  目前后海20年的老盘也在12万+,带学位的15万+,深圳湾则集体跨入20万俱乐部,已经取代香蜜湖,坐稳了深圳第一豪宅区的位置。

  从房价变迁可以看出,CBD的位置、产业类型、总部进驻情况决定了周边房价的高度。

  其他零星的小型商务区,车公庙、华强北、罗湖商务区的房价,都能看出产业类型与房价的直接联系。

  商务区对房价影响如此之大,大家更要关注深圳高端产业的布局和走向,学会提前预判和占位。

  从上图可以看出,深圳未来的CBD有五个,西部有前海自贸区,中部有深圳湾超总和留仙洞总部基地,北部有北站商务区,东部有笋岗清水河商务区。

  看起来东西北部都有布局,一派和谐均衡的态势,实际深圳一路向西的大方向丝毫没有变。

  深圳政府的亲儿子是前海自贸区,其次是深圳湾和留仙洞总部基地,等把前海自贸区这个嗷嗷待哺的巨婴填满,再给超总和留仙洞引进一些总部企业,肉基本都被瓜分完毕,北站估计还能啃点骨头,笋岗可能连汤都喝不上了。

  所以,跟着产业走,跟着趋势走,买房大概率是不会出错的。

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  再说第二个问题,很多人诟病的深圳写字楼空置率过高的问题。

  从2018年第二季度开始,深圳写字楼空置率持续攀升,从14%一直上升到27%。

  同步,租金则在不断下降,从每平米266的基准租金下滑到227,租金下降15%。

  深圳写字楼空置率的攀升,加上房价的快速上涨,给了不少人看空深圳的理由,最近看空言论不少,论据是房价过高让产业空心化,企业大量撤离经济下滑更支撑不起高房价。

  其实关于写字楼空置的问题,很多人只看到第一层没看到第二层。

  深圳写字楼空置率持续攀升,并非是企业不断外流导致,反而是政府主动干预的结果。

  2019年深圳甲级办公楼市场新增可租赁面积约116万平方米,全年净吸纳量约48万平方米,需求落后于供应的局面持续凸显。供过于求,加之经济运行造成的市场波动,甲级办公楼市场整体租金自2018年第三季度以来连续5个季度下跌,空置率攀升。

  从2017年以来,深圳持续加大写字楼的供应,供应量大大超过新增企业的吸纳量,这才是空置率提高的根本原因,而不是租赁成本太高逼迫企业大量外迁。

  相反,北上广深四个一线城市,深圳的写字楼租金低于北京和上海,只高于广州。

  以上数据来自戴德梁行,制图城市战争,特此感谢。

  深圳房价高高在上,写字楼租金却平易近人,关键原因就是高空置率。

  以深圳的高房价,写字楼价格本该高于北上,居全国之首,但政府主动干预,大量供应写字楼产品,用高空置率来降低租金,从而留住更多企业,不会形成挤出效应。

  反而广州的空置率过低,租金一旦上升会引发连锁反应。

  深圳写字楼月平均租金235元/平米,租一个100平米的办公室月租金为23500元,和高档住宅的租金比起来差别不大。

  实际上,福田南山有不少位置不错的写字楼,租金已降到5块以下,有的连住宅租金都比不过,写字楼租金秒杀住宅,一铺养三代的好日子一去不复返了。

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  通过这条线捋下来,我们会发现,深圳写字楼空置,实际是政府的有意为之。

  一方面是写字楼已大量过剩,一方面拍卖住宅地块比商业地块获利要高的多,供过于求加利益诱惑,深圳政府仍然坚持大批量规划和建设写字楼,根本原因主要有三个:

  一是通过大量供应降低企业租赁成本,大量优质又租金优惠的办公空间可以有效避免企业外流,同时还鼓励更多企业做大规模;

  二是深圳土地资源十分宝贵,现在不预留足够面积的写字楼商务区,等以后不够用时就没有退路了。我相信深圳政府对写字楼的面积和占比设定,是参照了纽约香港这些产业高度集约化城市的数据的。

  三是如果以后真的写字楼过剩,商改住很容易,但逆向的住改商就难比登天了。

  正是基于以上这些原因,才会看到深圳写字楼不断攀升的空置率,但只有看问题更深一个层面,才不会大喊深圳正在做空自己,反而会佩服政府的眼光和格局。

  最后,2020-2022年,深圳甲级写字楼的新增供应量约为726万平方米,它们主要集中在南山和前海自贸区。

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文章来源:米宅

责任编辑:房产论坛